전세 계약 시 반드시 확인해야 할 8가지 핵심 체크리스트

전세 계약은 단순한 임대차 거래를 넘어, 수천만 원에서 억 단위의 보증금이 오가는 중대한 계약입니다.

특히 최근 몇 년간 전세 사기와 깡통전세 피해가 증가하면서 사전 확인 절차의 중요성은 더욱 커지고 있습니다.

감정평가, 전세가율, 등기부등본, 체납세금 확인 등 실질적이고 현장에서 적용 가능한 정보를 중심으로 서술하였습니다.

전세 계약, 왜 이렇게 복잡할까요?

전세 계약은 단순히 집을 빌리는 것을 넘어서 인생의 중요한 재정 결정 중 하나입니다.

특히 2024년 기준, 서울 아파트 평균 전세가격은 4억 8,000만 원을 넘어섰습니다(출처: KB부동산).

이러한 큰 금액이 오가는 만큼 계약 전 철저한 사전 조사가 필수입니다.

최근 국토교통부 자료에 따르면, 2023년 한 해 동안 전세 사기로 인해 피해를 본 세입자는 3,500명을 넘었고 피해 금액은 약 9,000억 원에 달했습니다. 이처럼 전세 사기 위험은 결코 남의 일이 아니며, 모든 세입자가 경계해야 할 현실적인 문제입니다.

지금부터 소개할 8가지 체크리스트는 단순히 참고용이 아니라 실제 계약에서 반드시 확인해야 할 항목들입니다.

전세 계약 전 반드시 확인해야 할 8가지

1. 적정 전세가격 확인
2024년 현재 서울시에서는 '전세가격상담센터'를 운영하며 감정평가사에게 직접 상담을 받을 수 있습니다.

서울부동산정보광장(land.seoul.go.kr)에서 신청 가능하며, 접수 후 2일 이내 상담이 진행됩니다.

이 서비스는 특히 가격 비교가 어려운 빌라나 다세대 주택에 유용합니다.

2. 전세가율 확인
전세가율이란 전세금 ÷ 매매가 × 100입니다. 국토교통부는 전세가율이 80% 이상일 경우 깡통전세 위험이 크다고 분석합니다.

예를 들어, 해당 주택의 매매가가 3억 원인데 전세금이 2억 6천만 원이라면 전세가율은 약 86.7%로 위험 수준입니다.

한국부동산원에서 제공하는 실거래가 데이터를 반드시 확인하세요.

3. 등기부등본 확인
인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 열람 가능한 등기부등본을 통해 집주인이 실소유자인지, 근저당이나 압류가 있는지 확인하세요. 등기상 소유자와 계약하려는 사람이 다르면 반드시 위임장을 요구해야 합니다.

4. 건축물대장 확인
정부24(www.gov.kr)에서 확인 가능한 건축물대장을 통해 건물의 용도가 '주택'인지 반드시 체크하세요.

'근린생활시설'이나 '상가'로 등록된 경우 전입신고나 확정일자 부여에 제약이 생길 수 있습니다.

5. 임대인 체납세금 확인
보증금이 1,000만 원을 초과하는 경우, 임대인의 세금 체납 내역은 세무서에서 열람 가능합니다.

체납 사실이 있을 경우, 주택이 압류나 공매로 넘어가며 세입자는 보증금을 잃을 수 있습니다.

2023년 기준 국세청 통계에 따르면 체납세액이 1억 원 이상인 고액 체납자는 5,409명입니다.

6. 공인중개사 등록 확인
국토부 중개업정보 공개시스템에서 공인중개사의 등록 여부 및 개업 여부를 반드시 확인하세요.

최근 2년간 무자격 중개로 인한 피해 접수 건수는 1,200건에 달합니다(출처: 소비자원).

7. 중개물건 등록 확인
허위매물을 걸러내기 위해선 해당 매물이 여러 부동산에 등록되어 있는지 비교해보는 것이 중요합니다.

동일한 사진, 위치, 구조인데 가격이 차이 난다면 사기를 의심해봐야 합니다.

네이버 부동산, 직방, 다방 등 플랫폼을 교차 확인하는 것이 유리합니다.

8. 보증보험 가입 여부
전세보증금 반환보증에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 대위변제합니다. 2024년 기준, 수도권 3억 원 이하 전세는 월 7,000원 수준으로 가입이 가능하며, 피해 발생 시 평균 1억 6,000만 원까지 보장됩니다.